Analyse des tendances du marché dans l’hôtellerie de plein air.
Le modèle économique des campings évolue rapidement. Développement des hébergements locatifs, évolution des attentes des vacanciers, hausse des coûts d’exploitation et pression sur le pouvoir d’achat : ces facteurs conduisent les exploitants à s’interroger sur l’équilibre de leur offre.
Dans ce contexte, une question revient assez souvent chez les gestionnaires et investisseurs du secteur de l’hôtellerie de plein air :
Faut-il privilégier les hébergements locatifs ou conserver une part importante d’emplacements nus ?
Ce choix dépasse la simple organisation de l’offre touristique. C’est aujourd’hui une décision stratégique pour la rentabilité et la valorisation d’un camping.
Le pouvoir d’achat : un facteur clé dans les choix de vacances
Le pouvoir d’achat influence directement les comportements touristiques. Selon plusieurs études économiques, les dépenses contraintes des ménages français (logement, énergie, alimentation, transport) représentent désormais près de 30 % à 35 % du budget des foyers, limitant la part disponible pour les loisirs et les vacances.
Les impacts identifiés :
- 60 % des Français déclarent arbitrer davantage leurs dépenses de vacances
- près d’un tiers des ménages réduisent la durée de leurs séjours
- les vacanciers privilégient des solutions d’hébergement plus accessibles financièrement
Le camping conserve un avantage important car il reste l’un des modes d’hébergement touristique les plus abordables en France.
En moyenne, un emplacement nu se loue entre 18 € et 35 € par nuit selon les régions et la saisonet un mobil-home se situe souvent entre 70 € et 140 € la nuit en haute saison.
Cet écart explique en partie l’importance stratégique des emplacements nus dans l’offre touristique.
Les hébergements locatifs : un moteur de chiffre d’affaires
Depuis une quinzaine d’années, les campings ont fortement développé les hébergements locatifs.
Aujourd’hui, dans de nombreux établissements les locatifs représentent 30 % à 50 % des emplacements. Un mobil-home peut ainsi produire 3 à 5 fois plus de chiffre d’affaires annuel qu’un emplacement nu.
Ces chiffres expliquent pourquoi les locatifs sont devenus un levier majeur de développement pour les exploitants de campings.
Cependant, cela implique un investissement initial souvent compris entre 35 000 € et 60 000 € par mobil-home, une durée d’exploitation généralement estimée entre 10 et 15 ans, et des coûts d’entretien et de renouvellement réguliers.
La rentabilité dépend donc fortement du taux d’occupation et de la stratégie tarifaire.
Les emplacements nus : un modèle économique toujours solide
Les emplacements nus restent un incontournable de l’hôtellerie de plein air. En France, sur environ 900 000 emplacements de camping, près de 60 % restent des emplacements nus.
Ils présentent plusieurs avantages économiques : un investissement très limité, une grande souplesse d’exploitation et des coûts d’entretien réduits. Ils répondent également à plusieurs tendances touristiques fortes : développement du cyclotourisme, essor du vanlife et du tourisme itinérant, recherche d’un tourisme nature et authentique, et aussi les contraintes liées au pouvoir d’achat qui poussent certains vacanciers à privilégier des solutions d’hébergement plus accessibles.
Les emplacements nus permettent également d’attirer une clientèle européenne fidèle, notamment les campeurs néerlandais, belges et allemands, historiquement très attachés au camping traditionnel avec tente, caravane ou camping-car. Cette clientèle internationale représente une part importante de la fréquentation des campings français et constitue souvent une base de remplissage stable sur la saison.
Dans certains territoires, notamment à proximité de grands itinéraires cyclables comme La Loire à Vélo ou la Vélodyssée, les emplacements nus peuvent ainsi générer des taux d’occupation élevés sur une grande partie de la saison.
On observe également l’apparition d’emplacements nus “premium”. Ces emplacements proposent des équipements complémentaires tels que sanitaires ou cuisines individuels, et permettent aux exploitants de les valoriser davantage tout en conservant l’esprit du camping traditionnel.
Trouver le bon équilibre entre emplacements nus et locatifs
La question n’est donc pas d’opposer ces deux modèles, mais de déterminer le bon équilibre entre emplacements nus et hébergements locatifs.
Cet arbitrage dépend de la localisation du camping, de la clientèle, de l’activité en saison et ailes de saison, de la capacité d’investissement de l’exploitant, du positionnement touristique du camping…
Dans certains établissements, un développement des locatifs permettra d’augmenter rapidement le chiffre d’affaires.
Dans d’autres, maintenir une part importante d’emplacements nus va permettre de conserver une clientèle fidèle et une grande flexibilité d’exploitation.
Un enjeu stratégique dans la valorisation d’un camping
Lors d’une opération de vente ou de transmission de camping, la répartition entre locatifs et emplacements nus constitue un élément d’analyse important.
Nous examinerons avec les acquéreurs, le chiffre d’affaires par emplacement (RevPar), la structure du parc locatif, les investissements futurs à prévoir, le potentiel de développement du site.
Un camping disposant d’un mix équilibré entre emplacements nus et locatifs offre généralement davantage de perspectives de développement et peut présenter une valorisation plus attractive lors d’une cession.
Adapter sa stratégie face aux nouvelles pratiques touristiques
Face à l’évolution du pouvoir d’achat et des attentes des vacanciers, les exploitants doivent aujourd’hui intégrer plusieurs dimensions dans leur stratégie : savoir diversifier l’offre d’hébergement, maîtriser les investissements, s’adapter aux nouvelles clientèles et optimiser son modèle économique.
L’objectif reste le même : assurer la pérennité et la rentabilité de l’exploitation tout en conservant l’attractivité touristique du camping.
Parallèlement, l’hôtellerie de plein air voit émerger une nouvelle catégorie d’hébergements : les hébergements insolites (tipis, cabanes, bivouacs, dômes, tiny houses…). Porté par la recherche d’expériences originales, l’insolite connaît une progression rapide et permet aux campings de se différencier tout en augmentant le prix moyen des nuitées et la rentabilité des locatifs. Nous reviendrons prochainement dans un article dédié aux hébergements insolites en camping, sur les opportunités stratégiques qu’ils représentent pour les exploitants de l’hôtellerie de plein air.
✔️ Chez Exakt, ces questions d’équilibre entre emplacements nus et locatifs sont régulièrement analysées dans le cadre de missions d’évaluation et de transmission de campings.
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Sources : Fédération Nationale de l’Hôtellerie de Plein Air (FNHPA) / Atout France – Études tourisme/ INSEE – Fréquentation touristique / Observatoire Cetelem / Les Échos Études / Décisions HPA